인천 더블 역세권(원인재역)에 있는 초소형 아파트인 '승기마을'에 대하여 정리하였습니다. 과연 11평 구축 초소형 아파트도 투자가치가 있는지 그리고 투자 결과가 어떻게 되었는지 이 글을 통해 알려드리겠습니다.
1. 입지
승기마을 아파트는 1992년에 준공되어 30년을 넘긴 구축 11평 초소형 아파트로 입지적인 장점이 매우 많은 곳입니다. 가장 큰 장점은 대중교통이 매우 편하다는 것이며 생활편의 시설도 두루 갖추고 있습니다.
승기마을 아파트 입지
1) 교통:
아파트 바로 앞에 원인재 역이 자리하고 있는데 수인분당선과 인천지하철 1호선을 동시에 사용이 가능한 더블역세권으로 아파트 출입문에서 원인재역까지 도보로 30초 거리에 불과합니다. 실제 구매한 아파트 현관에서 전철역 승강장에 도달하는 시간을 측정해본 적이 있는데 3분가량 소요되었을 정도로 전철역과 바로 붙어있는 단지입니다.
원인재역은 향후 트리플 역세권으로 변신도 확정되어 있는데 판교까지 이어지는 경강선이 공사 중으로 27년 개통하게 되면 판교를 환승 없이 40분 이내 도달 가능합니다.
또한 원인재역에서 2 정거장 떨어진 송도역에는 25년 개통을 목표로 인천발 KTX 공사가 진행되고 있어 지방으로 이동도 수월해질 전망입니다. 4 정거장 떨어진 인천시청역에는 GTX B노선이 예정되어 있어 계획대로 진행되면 서울로의 접근성도 좋아지게 됩니다. 버스정거장은 원인재역 옆으로 존재하며 서울행을 비롯한 광역버스와 시내버스가 다수 다닙니다.
2) 생활 편의 시설:
단지 내 상가에 빵집, 김밥천국, 약국, 편의점 등이 존재하여 기본적인 물품은 쉽게 살 수 있습니다. 도보 10분 거리에 세계로마트라는 대형 식자재 마트가 있어 할인된 가격으로 장을 보기 매우 편합니다. 식자재 마트 주변으론 상가거리가 형성되어 음식점, 병원, 은행과 같은 편의시설이 모두 있습니다. 또한 차로 3분 거리, 도보 12분 거리에 홈플러스, 이마트, 스퀘어원 쇼핑몰도 존재하며 CGV, 자라, 유니클로, 올리브영을 비롯한 프랜차이즈 가게가 있습니다.
3) 학교 :
이 아파트는 초소형 사이즈로 자녀를 키우는 가정보다는 1인 가구를 위한 크기이기 때문에 학교의 접근성은 크게 중요하지 않겠지만 도보 10분 이내 거리에 인천중앙초등학교, 연수중학교와 연수도서관이 존재합니다.
2. 구조
승기마을 아파트는 침실 1, 거실 겸 주방 1, 화장실 1 및 베란다로 구성된 복도식 11평 아파트입니다. 1인 가구에 적합한 크기이며 2인 이상 살기에는 비좁은 편입니다. 내부는 임대를 목적으로 인테리어가 된 집이 대다수이며 만약 내부 수리가 안되었다면 베란다로 나가는 턱이 높아 사용이 매우 불편하기 때문에 꼭 수리한 집을 구매하거나 임대해야 합니다.
승기마을 아파트 구조도
3. 가격 현황
22년 10월 현재 매물 가격은 평균 1억 6천~8천 선입니다. 2021년 부동산 활황기에 2억까지 올랐다가 20% 정도 조정되고 있는 양상입니다. 다행인 점은 전세 시세가 1억 1천 이상에서 내려오지 않고 있습니다. 아래 전세 시세 그래프에 가격이 낮은 매물도 존재하는데 이는 갱신권을 사용하여 재계약 한 물건입니다.
1억까지 방어가 쉬운 사유로는 수요자가 남동 공단 중소기업에 재직하는 사람이 많은데 1억 한도로 매우 낮은 이율에 대출이 가능한 정부지원 프로그램이 있기 때문입니다. 월세는 리모델링된 물건이 500/50만 원에 나가고 있는데 2년 전에 500/38만 원 수준에서 지속 상승하고 있고 최근에는 500/55만 원까지 올라간 임대 물건이 나오고 있습니다.
공시 가격은 2022년을 기준으로 1억을 넘겼습니다. 현재 조정대상지역은 공시 가격 1억 이상이면 취득세 중과 대상에 포함되는데 애석하게도 2022년부터 그 기준에 도달하면서 다주택자 투자에 걸림돌이 되고 있습니다. 올해 매매 가격이 조정되고 있기에 내년에는 공시 가격이 다시 1억 이하로 내려갈 가능성도 존재합니다.
승기마을 아파트 전세/매매가 그래프
4. 수요층
승기마을 아파트의 수요층은 4 부류가 존재합니다. 초역세권에 위치하고 있는 만큼 접근성이 좋아 주변 지역에서 찾는 사람이 끊이지 않아 임대 수요가 매우 높은 아파트입니다. 실제 소유하고 있는 아파트를 임대할 때나 동일 물건들을 소유한 지인의 집을 관리해 주면서 만난 임차인은 아래 유형에서 벗어난 적이 없으며 이런 수요가 계속되어서 공실없이 유지되고 있습니다.
1) 남동공단 직장인 수요: 원인재 역에서 1 정거장에 남동 인더스파크 역이 존재하고 있으며 남동공단을
순회하는 버스가 근처에 있어서 공단 직장인의 임대 수요가 끊이지 않고 있습니다.
2) 송도 국제도시 직장인 수요: 원인재역에서 송도까지 15분이면 도달하기 때문에 상대적으로 물가가
비싼 송도를 벗어나 저렴한 구도심에 머물고자 하는 임대 수요가 존재합니다.
3) 대학생 수요: 지하철로 이동이 편하기 때문에 주변 인천대, 인하대, 가천대 학생 중에 아파트에 거주하고자 하는
임대수요가 존재합니다.
4) 노인층 수요: 혼자 사시는 노인분들이 국가에 월세 지원을 받아 거주하는 경우가 있습니다. 보통 자녀분들이 알아보고
모시고 옵니다.
5. 투자 결과는?
13년도에 처음 승기마을 아파트를 알게 되었을 때 매매 가격이 불과 4000만 원선이었습니다. 수도권 더블역세권에선 매우 저렴한 아파트라고 생각했지만 11평의 초소형 아파트도 가격이 오를까란 물음표에 쉽사리 매매하지 못했었습니다. 당시 전세가 3200만 원에 형성되어 있어 복비와 세금을 고려하더라도 1000만 원도 안 되는 투자금으로 1채를 살 수 있는 상황이었고 실제 1억의 돈으로 10채를 구매한 경우를 보았지만 망설이기만 했습니다. 그 이후에도 미련이 남아 근처에 갈 때마다 시세를 모니터링하다 17년도에 들어 매매가가 8000만 원을 넘어가는 것을 확인하고 지금이라도 사야 겠다는 생각으로 매수하였습니다.
그리고 5년이라는 시간이 경과하여 실거래가는 2배가 되었습니다. 물론 인플레이션으로 수도권 아파트 가격이 지속 상승했기 때문이라지만 매매에서 얻는 소득 외에 월세로 받은 수익이 상당하고 최초 투자 금액을 생각하면 지금 받는 월세가 은행이자 이상의 현금 흐름을 창출해 주고 있습니다. 21년도 2억에 달하는 실거래가를 달성했을 때보다는 지금 거래가 주춤하고 있는 것이 현실이지만 공실 없는 임대수요가 지속되는 곳이라 꼬박꼬박 들어오는 월세만 생각하더라도 매우 잘한 투자라고 생각하고 있습니다.
저의 투자 수익률은
그동안 받은 월세와 현재의 매매 가격을 생각하면 5년간 140%를 넘고 있습니다. 매달 월세를 받기 때문에 매매가가 조정을 받더라도 흔들리지 않고 들고 갈 수 있는 좋은 물건이라 만족합니다.
6. 전망
승기마을 아파트의 매매가가 주춤하고 있지만 월세 수요가 많아 공실을 걱정해본 적이 없는 곳이라 임대를 목적으로 마음 편히 투자할 수 있는 곳입니다. 지금 당장은 기준금리가 높아서 예금이 더 유리한 측면이 있지만 내년 이후 금리가 내려가는 시점이 온다면 바닥을 다진 매매가에 소액으로 투자하여 월세를 받으면서 시세차익을 노려볼만합니다.
원인재역이 트리플 역세권이 되는 것이 확정이 되었기 때문에 최인접 단지인 승기마을에도 수혜가 있을 것으로 보입니다. 현재 승기마을은 11평 아파트이지만 대지지분이 5~6평으로 양호한 편이며 주변 임대아파트와 대지를 공유하고 있어서 재건축 시 임대아파트와 묶여서 진행할 경우 따라오는 이점들도 있습니다. 최근 초역세권 재건축시 용적률을 500%까지 상향한다는 소식이 들리기도 하는 만큼 입지가 너무 좋은 승기마을은 시간이 지나도 값어치를 유지할 것으로 판단합니다.
인천 더블역세권 초소형아파트